Zoom sur le marché des locations de bureaux en Flandre en 2019

La société de conseil Jones Lang LaSalle a récemment publié un rapport de recherche sur le marché des bureaux en Flandre, donnant un aperçu du marché à l’automne 2019. La demande est forte en Flandre, alors que le taux d’inoccupation est en chute libre depuis plusieurs années. Les loyers augmentent en raison d’une pénurie de surfaces de qualité, et le coworking devient une tendance majeure.

Une forte demande d’espace de bureau

Les taux d’utilisation sont une mesure de l’occupation de l’espace dans une ville donnée, à un moment donné. Les consultants et les analystes étudient ces chiffres afin d’évaluer l’importance de la demande d’un produit immobilier, par exemple des locaux de bureaux.

En étudiant le nombre cumulé d’inscriptions à Anvers, Gand, Malines, Louvain et Hasselt, JLL rapporte qu’elles ont atteint un niveau record en 2017. Cette année-là, 285 000 mètres carrés étaient occupés dans les cinq villes. Un an plus tard, en 2018, ce nombre était de 270 000 mètres carrés. En 2019, 113 446 mètres carrés de bureaux sont occupés. Même si le taux de participation actuel est inférieur à celui des deux années précédentes, il reste supérieur de 30,6 % à la moyenne quinquennale.

Selon ce rapport, Anvers est la ville avec le plus grand marché de bureaux en Flandre. Elle est suivie par Gand avec 35 %, Malines avec 8 % et Louvain avec 5 %.

Une réduction substantielle du taux d’inoccupation des bâtiments

Le corollaire d’une demande aussi forte dans le domaine des bureaux est une pénurie de postes vacants. Les taux d’inoccupation à Anvers, Gand, Louvain, Malines et Hasselt sont en chute libre depuis quatre ans. De nombreuses entreprises ont du mal à trouver le bon espace:

  • Gand a le taux d’inoccupation le plus bas des cinq villes, avec seulement 2,9 % des locaux de bureaux vacants. Ce pourcentage représente une surface de 39 000 mètres carrés,
  • Le taux d’inoccupation de Hasselt est de 4,8%, contre 5,6% en 2018,
  • Leuven se trouve dans la même situation de sous-approvisionnement, puisque la plupart des parcelles sont contrôlées par la Katholieke Universiteit Leuven,
  • A Malines, le taux d’inoccupation est passé de 7,9% au premier semestre de cette année à 7,16% à la fin 2019,
  • Anvers a le taux d’inoccupation le plus élevé des cinq villes. Cependant, les chiffres sont en chute libre depuis plusieurs années. Entre 2018 et 2019, le taux d’inoccupation des surfaces de bureaux à Anvers est passé de 8,5% à 8,05%.

Ce manque d’espace de bureaux de qualité est particulièrement évident pour les immeubles de classe A, et celui-ci tend à s’accentuer en raison de la rareté actuelle des grands projets d’aménagement. La situation pourrait changer dans les années à venir, grâce au travail prometteur de nouveaux promoteurs flamands comme Alides, ION, Baltisse et Cores.

Une montée en flèche des loyers

L’offre insuffisante de bureaux vacants se traduit logiquement par une hausse des loyers:

  • A Malines, le loyer moyen a augmenté de 1% depuis 2018 pour atteindre 122 euros par an et par mètre carré en 2019. Le loyer moyen d’un immeuble de catégorie A est de 125 euros.
  • Quant à Gand, son loyer moyen a progressé de 1,3% en moins d’un an. Son prix est aujourd’hui de 127 euros par an et par mètre carré. Le loyer moyen d’un espace de bureau dans une installation de catégorie A est de 155 euros.
  • Plus remarquable encore, le loyer moyen à Anvers a augmenté de 2,7% par rapport à l’année dernière. Le loyer annuel moyen d’un espace de bureau est désormais de 113 euros par mètre carré. Quant aux bâtiments de catégorie A, ils sont 2,9% plus chers qu’en 2018, avec un loyer moyen de 145 euros.

À Louvain, la situation est inverse. Bien qu’il y ait un manque d’espace de bureaux, le loyer moyen a baissé de 7,1% depuis l’année dernière, et s’élève maintenant à 124 euros par an et par mètre carré. Le loyer moyen d’une classe A est de 145 euros. Il a baissé de 1% depuis 2018.

Enfin, à Hasselt, les chiffres sont stables. Le loyer moyen est toujours de 120 euros par mètre carré par an, alors que le loyer moyen d’une classe A est de 135 euros.

Une évolution des habitudes de travail

Il existe aujourd’hui une nette tendance à la création d’espaces de travail en commun dans le monde de l’immobilier. Les pratiques de travail collaboratif permettent aux entreprises d’optimiser l’utilisation de leurs bureaux et d’encourager la flexibilité et la mobilité de leurs employés.

Les changements récents sur le marché des bureaux en Flandre reflètent cette évolution dans l’organisation du travail:

  • Officenter, une entreprise en pleine croissance spécialisée dans les espaces de coworking, a créé des hubs à Hasselt, Turnhout, Louvain, Geel, Alost et Anvers.
  • Deux des marques de l’International Workplace Group, Spaces et Regus, se développent actuellement dans des villes comme Anvers et Gand, ainsi qu’à Herentals, Brecht et Temse. Ces trois petites villes sont proches des autoroutes, ce qui devrait faciliter la vie des navetteurs qui veulent travailler plus près de chez eux, et plus loin des centres-villes où la circulation est dense.
  • En début d’année, Fosbury & Sons a décidé de prendre un vaste espace à Eilandje, l’ancien port d’Anvers. L’entreprise met à la disposition de ses clients des installations de travail collaboratif entièrement équipées. D’une superficie de 10 000 mètres carrés, ce projet sera à ce jour le plus grand espace de travail en commun de la Flandre.

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